Beschluss:

Der Stadtrat beschließt folgende Satzung

2. S a t z u n g

zur Änderung der Satzung über die Ablösung von Stellplatzverpflichtungen nach § 47 Abs. 4 Landesbauordnung

Der Stadtrat hat auf Grund des § 24 der Gemeindeordnung für Rheinland-Pfalz
(GemO) in der Fassung vom 31.01.1994 (GVBl. S. 153), in der aktuellen Fassung i.V.m. § 2 GemO und § 47 Abs. 4 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) vom 24.11.1998 (GVBl. S. 365), die folgende Satzung beschlossen:

§ 1

Die Höhe des Geldbetrages je Stellplatz oder Garage wird wie folgt festgesetzt:

§ Zone I (Kernstadt) 5.700,00 EUR

§ Zone II (sonstiges Stadtgebiet) 4.500,00 EUR

§ 2

Soweit ein Grundstück nicht in die in der Anlage abgegrenzte Zone I (Kernstadt) einbezogen ist, wird es der Zone II (sonstiges Stadtgebiet) zugeordnet.

§ 3

Diese Satzung tritt am Tage nach der Bekanntmachung in Kraft.

Remagen, den

(Siegel)

Björn Ingendahl

Bürgermeister

Anlage zu § 2:

Mit der Satzung über die Ablösung von Stellplatzverpflichtungen bestimmt die Stadt Remagen den Betrag, den ein Bauherr an die Stadt zu zahlen hat, wenn er den durch sein Bauvorhaben hervorgerufenen zusätzlichen Stellplatzbedarf auf dem eigenen oder einem anderen Grundstück nicht nachweisen kann (§ 47 LBauO). Die derzeit geltende Fassung der ersten Änderung wurde am 04.11.2009 bekannt gemacht, die ursprüngliche Fassung datiert von 07.06.2004.

Eine Anpassung der Satzung wird erforderlich, da sich die für die Bemessung der Ablösebeträge heranzuziehenden Ausgangswerte wesentlich geändert haben. So sind etwa die generalisierten Bodenrichtwerte mit der jüngsten Fortschreibung zum Stichtag 01.01.2018 sämtlich gestiegen.

Zu berücksichtigen sind ferner die seit der letzten Anpassung höheren Kosten im Bauwesen. Ausweislich der vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen ‚Preisindizes für die Bauwirtschaft‘ vom Mai 2018 ist – bezogen auf das Basisjahr 2010 – das Preisniveau gegenüber dem bisherigen Berechnungsjahr 2008 um 24 Punkte gestiegen (2010 = 100; Nov.2008 = 98,7; Mai 2018 = 122,7). Die Baukosten erhöhen sich damit von bislang 120 €/m² auf 149,18 €.

Überdies wurde in 2012 die Grunderwerbssteuer von 3,5% (bis 2012) auf nunmehr 5% angehoben und auch die für die Nebenkosten maßgeblichen Honorare der Notare wurden angepasst.

Die Ablösesatzung enthält in ihrer bisherigen Fassung zwei Zonen mit jeweils eigenen Ablösebeträgen (vgl. Abbildung 1). Begründet ist dies mit den gegenüber dem sonstigen Stadtgebiet höheren Bodenrichtwerten im Bereich der Remagener Kernstadt. Dies hat dazu geführt, dass bislang im Bereich der Kernstadt ein Stellplatz mit einem Betrag von 5.000 €, im übrigen Stadtgebiet mit 3.900 € abzulösen ist.

Abbildung 1: Anlage zur Ablösesatzung - Abgrenzung der Zone 1

Ein Blick auf die aktuellen generalisierten Bodenrichtwerte zeigt, dass neben der Remagener Kernstadt unverändert auch zwei Wertzonen der Oberwinterer Rheinhöhe Spitzenwerte von 200 €/m² bzw. 210 €/m² aufweisen. Im Zuge der Diskussion zur ersten Änderung der Satzung wurde gleichwohl auf die Bestimmung eines eigenen Ablösebetrages verzichtet. Denn in der Fachdiskussion wird Gemeinden unter 50.000 Einwohnern empfohlen, nicht mehr als zwei unterschiedliche Ablösebeträge festzulegen. Im Weiteren wurde 2008 argumentiert, dass für Gewerbegebiete, die stadtweit lediglich Bodenrichtwerte von ca. 30 €/m² aufweisen, ebenfalls kein eigener Ablösebetrag bestimmt wird.

Abbildung 2: Abgrenzung der Wertzonen 623 und 1073 in Oberwinter (gelb hinterlegt)

Abweichend von der bisherigen Vorgehensweise sollen in die künftige Berechnung der Ablösebeträge nicht mehr die bislang pauschal angenommenen Grundstückswerte von 165 €/m² für die Kernstadt und 100 €/m² für das übrige Stadtgebiet eingehen, sondern die tatsächlichen Bodenrichtwerte in gewichteter Form. Die Basis für die Neuberechnung bildet die vom Vermessungs- und Katasteramt in digitaler Form bereitgestellte Abgrenzung der Bodenrichtwertzonen, über die die jeweilige Größe einer Bodenrichtwertzone ermittelt wird.

In die Berechnung einbezogen wurden nur solche Zonen, die eine bauliche Nutzung der Grundstücke erwarten lassen. Folglich blieben Grün-, Acker- und Waldflächen unberücksichtigt. Ausgeschlossen wurden zudem die Sonderbauflächen sowie solche Zonen, für die zwar ein Bodenrichtwert bestimmt ist, die aber derzeit nicht bebaut werden können (z.B. Grundstücke im künftigen Unkelbacher Baugebiet „Im alten Garten“) oder aber auch solche Zonen, die in Einzellage mit nur einem Gebäude oder Gebäudekomplex bebaut sind (z.B. Rodderberghof in Rolandswerth). Exemplarisch dargestellt wird die Berechnung am Beispiel der Ortslage Oedingen:

Wertzone	Nutzungsart	generalisierter Bodenrichtwert	Größe	Flächenwert
636	MD	100 €/m²	52.532 m²	5.253.167,61 €
637	WA	140 €/m²	116.855 m²	16.359.754,54 €
638	WA	130 €/m²	56.735 m²	7.375.546,37 €
639	WA	150 €/m²	48.539 m²	7.280.833,08 €
640	GE	33 €/m²	18.442 m²	608.573,13 €
Gesamt			293.103 m²	36.877.874,72 €
gewichteter Bodenrichtwert: 125,82 €/m².

Für die weitere Betrachtung werden 2 Szenarien entwickelt.

Szenario 1:
Die bisherige Abgrenzung der Zonen für die Ablösebeträge bleiben bestehen. Damit wird lediglich für die Remagener Kernstadt ein gesonderter Betrag ermittelt. Für die Bauflächen im restlichen Stadtgebiet wird ein gemeinsamer Wert ermittelt.

Szenario 2:
Die Bodenrichtwertzonen 623 und 1073 auf der Oberwinterer Rheinhöhe werden auf Grund ihrer Größe und der signifikant höheren Bodenrichtwerte der Remagener Kernstadt gleichgestellt. Für sie wird zusammen ein gemeinsamer Ablösebetrag bestimmt.

	Szenario 1		Szenario 2
	Zone 1	Stadtgebiet	Zone 1	Stadtgebiet
Bodenwert	175,83 €/m²	119,06 €/m²	196,09 €/m²	109,73 €/m²
Herstellung¹	3.729,48 €	3.729,48 €	3.729,48 €	3.729,48 €
Unterhalt²	932,37 €	932,37 €	932,37 €	932,37 €
Grunderwerb	4.395,69 €	2.976,58 €	4.902,25 €	2.743,35 €
Grunderwerbssteuer³	219,78 €	148,83 €	245,11 €	137,17 €
Nebenkosten⁴	300,00 €	300,00 €	300,00 €	300,00 €
Gesamtpreis	9.577,33 €	8.087,26 €	10.109,22 €	7.842,37 €
anrechenbar⁵	5.746,40 €	4.852,35 €	6.065,53 €	4.705,42 €
gerundet	5.700,00 €	4.900,00 €	6.100,00 €	4.700,00 €

Fußnoten:

1 – die Baukosten werden wie einleitend dargelegt mit 149,18 €/m² angesetzt, Grundlage sind 25 m² für Stellplatz incl. Zufahrt

2 – der Unterhalt wird unverändert auf 50 Jahre mit 0,5% der Herstellungskosten berechnet

3 – 5% des Kaufpreises

4 – die Nebenkosten decken im Wesentlichen die Notarkosten (ca. 150 bis 200 €). Anteile für eine Teilungsvermessung werden nicht extra ermittelt, da diese auf stadteigenen Grundstücken nicht anfallen und letztlich nur einzelfallbezogen bestimmt werden können. Die Nebenkosten werden daher pauschal aufgerundet.

5 – nach § 47 Abs. 4 Satz 2 LBauO darf der Ablösebetrag 60% der durchschnittlichen Herstellungskosten nicht überschreiten

Seit der Neufassung der Ablösesatzung im Juli 2004 wurde diese bislang bei insgesamt 8 Bauanträgen angewendet:

2004: 1x Kripp, 1x Remagen
2006: 1x Kripp
2007: 1x Kernstadt, 1x Remagen
2010: 1x Remagen
2011: 1x Kernstadt
2016: 1x Kernstadt

Der Haupt- und Finanzausschuss hat in seiner Sitzung empfohlen, die 2. Satzung zur Änderung der Ablösesatzung in der Fassung des Szenarios 1 zu beschließen. Die Höhe des Geldbetrages soll wie folgt festgesetzt werden:

Zone I (Kernstadt) 5.700,00 Euro

Zone II (sonstiges Stadtgebiet) 4.500,00 Euro